贝壳研究院杨现领:未来10年新增70亿-80亿平方米住房
发布时间:2019-02-19 17:19:11|来源:中国经营网|作者:

  不同于2018年的调控政策持续深入,融资渠道不断收紧,进入2019年以来,在陆续召开的地方两会上,“一城一策”成为房地产行业的热词;在业内人士看来,“一城一策”为市场增添了乐观情绪。

  据中国指数研究院报告,2018年50家百亿代表房企长三角与成渝城市群的销售额贡献率较大,占比分别为33.4%、13.5%,成渝城市群得益于东部地区向中西部产业转移、人才引进战略等利好政策,市场热度伴随经济增长、人口回流上升,销售额同比增长50.2%。

  “人口流动”是房地产行业绕不开的话题。“预计在未来十年城镇人口还将增长近2亿”,近日贝壳首席经济学家、贝壳研究院院长杨现领在接受《中国经营报》记者采访时预测,他认为随着城市化的推进与城市人口的增加,房地产行业未来10年将有70亿~80亿平方米的住房增量,而新增的2亿人口如何分布对房地产市场会产生显著影响。

  每年7亿~8亿平方米住房增量

  杨现领认为,1978年改革开放以后,特别是从1981年到2017年期间,中国处于城市化加速发展期。据国家统计局数据,截至2017年底,中国城镇化率由1978年的17.9%提高到58.5%,城镇常住人口由1978年的1.7亿增长到8.1亿人,城市数量由193个增加到657个。

  房地产业的发展与城镇化密不可分,与城镇化加速发展相对应的是房地产行业的快速发展。杨现领告诉记者,接下来10年对于房地产而言是一个关键时段,也是中国城镇化的最后一波房地产增量红利。

  “如果从2018年展望到2030年,中国会完成城镇化率从58.5%达到70%的转变,这里面还有一个10%以上的一个增量,意味着有2亿的城市人口的增量”,杨现领说,保守估算,对应的住房增量大概是70亿~80亿平方米,也就是每年有7亿~8亿平方米的住房新增需求。

  而2亿人口增量如何分布,基本上决定了未来的房地产行业如何发展。2亿人口增量的需求在哪里?在杨现领看来,答案相对比较确定。他分析称, 2亿人口增量中约有43%,也就是8000万人口将会分布在长三角城、珠三角、京津冀三大城市群。而成渝城市群、中原城市群将会占据约20%的人口增量,属于第二梯队。

  “成渝城市群和中原城市群的人口增量主要集中在中心城市,这意味着像合肥、武汉、成都、重庆、南京、西安、郑州这样的中原、成渝这些长江经济带的中心城市,人口增量应该是最大的,是这样分层发展的逻辑。”

  他进一步分析道,三大核心城市群增长最快的是中心城市辐射范围内的周边城市。“虽然未来还有8000万的人口增量,但不是都集中在北京、上海、深圳,而是这些中心城市能够辐射到的阳光地带,比如产业、交通基础设施、制度等整体上能够形成连通的这样的城市会享受最多的人口重新再分配的红利,房地产机会也是比较明确的。”

  建立可支付性租赁住房市场

  杨现领提到,未来优化房地产政策要以居住权为核心,打通市场壁垒,从根本上改革住房制度。他从两个维度来阐释自己对居住权的定义。

  首先,从房子的角度来讲,房子的权利就是所有权、使用权、金融权。一个完整的房屋资产包括所有权能够顺利地变现交易,使用权能够顺利地出租,金融权可以顺利做抵押。“今天来看,我们对这个三个权利都有比较多的限制,包括交易存在很多限制,因为房屋存在限制,很多二手房也不能顺利流通,因为不能流通,就会存在很多闲置的房产,然后也无法进入交易,不能交易整个房屋居住的福利都无法改善。”

  其次,从人的角度来讲,如何保证流动人口有比较完整的居住权?杨现领认为核心是要有一个不依城市和农村的标签来对住房供应进行区分的制度,建立“可支付性的租赁市场”。他解释称,可支付性是要让所有的低收入群体能够有可以承担的租赁住房。

  “我认为现在对很多流动人口来讲,大城市其实是要租得起,中小城市是要买得起,在这两个维度上,流动人口其实就是需要用可支付性的租赁住房来解决他们的需求,”杨现领说,流动人口会倾向于在家乡买房,买房的核心需要是为了小孩上学、供老人居住。“中国长期以来所存在的城乡分离的二元政策带来的一个结果使得我们的城市化实际上是分开的,一边是工作的城市化,一边是生活的城市化,生活的城市化就是为了居住、养老、教育等服务,大城市的流动人口可能被迫要回到本地。”

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